長期修繕計画 概要

長期修繕計画の見直しが、見えない未来の道しるべに。

長期修繕計画がお手元にある場合でも、定期的に見直していなければ計画がないのとそう変わりません。
自分たちの住むマンションに対して、これからどのくらい費用が必要なのか、どのように維持管理していくのか。管理組合さま内で検討するとき、事実に則した長期修繕計画が必要です。ここでは、成果物となる長期修繕計画書の中身をひもといていきます。

長期修繕計画の書類

長期修繕計画の書類
  • ●建物・設備の概要

    敷地・建物の概要、設備・附属施設の概要、関係者、管理・区分所有者、維持管理の状況、会計状況、設計図書などの保管状況などの基本情報を示します。

  • ●調査・診断の概要

    建物診断結果をもとに、劣化の減少と原因、修繕・改修方法の概要をまとめます。

  • ●長期修繕計画・修繕積立金設定の考え方

    長期修繕計画や修繕積立金額の設定についての前提条件や考え方をまとめます。

  • ●長期修繕計画

    修繕周期や修繕項目、修繕方法、修繕費用について表やグラフを用いてわかりやすくまとめます。

  • ●修繕積立金額設定

    長期修繕計画に応じた修繕積立金の内訳を示します。

●長期修繕計画 -修繕周期-

修繕を行う時期は、建物診断・調査による劣化状況や、使われている材料の耐久性から判断します。

建物がまだ新しく、修繕したことがない場合は、設計図書、工事請負契約書にある「請負代金内訳」や「数量計算書」なども参考にして計画します。すでに修繕したことがある建物は、保管されている設計図書のほか、修繕履歴や管理組合さまの要望も含めて計画していきます。

おもな修繕部位の周期

おもな修繕部位の周期

Point
太陽が作成する長期修繕計画は「一般的に修繕の時期だから」という理由ではなく、「各部位がどんな状態であるか」「あとどのくらい耐えるか」「どの部位の工事と同時におこなうと、もっとも効率がよいか」を診断結果をもとに策定していきます。ここに、施工会社として40年蓄積してきたノウハウが生きてきます。
●長期修繕計画 -修繕項目-

修繕項目(修繕部位)は建物ごと・実施時期により異なりますが、次の項目は不可欠です。

  • ●建築分野
    建築分野

    仮設・外壁塗装・鉄部塗装・防水・シーリングー・タイル・金物および建具・ 内装

  • ●設備分野
    設備分野

    給水・排水・ガス・空調換気・電気情報通信・消防防災・昇降機・機械式駐車

  • ●外構分野
    外構分野

    舗装街渠・囲障擁壁・園地工作物・埋設管屋外電気

毎年・隔年でおこなう植栽剪定や水槽清掃、排水管清掃などは、日常管理とし、 長期修繕計画には含めません。また、破損など不慮の事故が原因でおこなう小規模な修繕工事も、あらかじめ計画しておこなう修繕工事ではないため、同じく含めません。

近年では、大規模修繕工事のコンサルタントをはじめ、管理会社や施工会社の選定、管理規約の改訂など、各分野の専門家を代理人とする管理組合さまが増えています。
なかでも、建物診断や各工事の調査診断・設計監理など極めて専門性の高い項目は、あらかじめ長期修繕計画に組み込んで作成することが一般的になってきています。

Point
マンションを竣工時の性能に回復させるのか、それ以上の住みやすさや美しさを加えていくのかで、修繕項目は大きく変わります。
災害対応、防犯対応、省エネ対応、高齢化対策・・・。
太陽では、管理組合さまのライフスタイル・要望と、建物・資金の状況を照らしあわせながら計画を立てていきます。
●長期修繕計画 -修繕方法-

分譲時に長期修繕計画を作成したときには、予想もしなかった工法が主流になることもあれば、いま主流の工法が傍流化してしまうこともあります。また、工法にはさまざまな選択肢があり、そのなかから建物の状態や管理組合さまの要望・事情にあった工法を選びとっていきます。

Point
どの修繕方法を採用するかで、修繕費が大きく変わってくることがあります。
施工会社でもある太陽は、常に業界の動向や最新情報に目を光らせ、社内で共有する体制を整えています。
その積み重ねが、より精度の高い長期修繕計画の作成に生かされています。
●長期修繕計画 -修繕費用-

大規模修繕工事は、建物ごとの立地や劣化状況により内容が異なる、いわばオーダーメイドの工事。当然、修繕費用も建物ごとに異なります。

工事を実施する場合、計画していた修繕項目とは別に、 「諸経費」が追加されるため、それを含めた金額を設定します。

Point
年間60棟以上のマンションを担当、さらに年間250件以上の修繕計画を立案している太陽では、さまざまな状況下にある建物と向き合い、ノウハウを蓄積しています。過去に携わった、お客さまのマンションの環境・状況に近い建物の情報をもとに、より正確な費用を割り出します。